음식점으로 변경한 주택 양도세가 무서워요


A씨는 지난 2005년 정년퇴임과 함께 10년 동안 거주하던 집을 음식점으로 용도변경하고 사업전선에 뛰어 들었다.

하지만 당초 기대한 것과는 달리 매월 적자를 기록하자, 최근 음식점을 그만두고 집을 팔기로 아내와 결정했다. 하지만 그렇게 쉬운 일이 아니었다.

만일, A씨가 음식점으로 용도변경 한 주택을 팔 경우 막대한 양도세를 물어야 하기 때문이다.  

하지만 해결 방법은 있다. 양도세 비과세 적용을 받기 위해서는 건물을 주택으로 변경한 후 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다는 것.

물론 A씨의 경우는 주택으로 3년 이상 보유 및 거주했기 때문에 음식점을 주택으로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용은 가능하다.

만일, 용도변경 전 보유기간이 3년 미만일 경우에는 주택으로서 보유기간이 통산 3년 이상을 채운 뒤 양도하면 이 역시 비과세 적용을 받을 수 있다.  

이 때 A씨는 용도변경 후 주택으로 사용한 사실을 국세청으로부터 인정을 받아야 한다. 따라서 A씨는 우선, 건물을 양도하기 전에 음식점을 폐업신고 한 후 용도를 다시 주택으로 변경하고 실제 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 모두 정리해 놔야만 한다.

아울러 공부정리가 쉽지 않다면 양도당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖추는 것이 중요하다.

국세청은 이 때 증빙서류를 ▲매매물건의 용도가 “주택”인 매매계약서 ▲전기 요금 납부 영수증(가정용) ▲날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부) ▲다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표 등(초)본 ▲기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류 등에 한해 인정하고 있다.